Toutes les clés pour vendre en viager

Vous aimeriez vendre votre résidence principale et faire une bonne affaire ? Vous disposez d’une pension de retraite peu élevée et souhaitez gagner en qualité de vie ? Vieillissement de la population, retraites avec un avenir peu glorieux, augmentation du coût de la vie, la vente immobilière en viager semble être la solution idéale.

En quoi consiste cette transaction immobilière où l’indexation du prix de vente se fait en fonction de l’âge de la personne âgée ? Comment vendre sa maison ou son appartement sereinement ? Quels sont les interlocuteurs pour vous accompagner dans cette démarche ?

Avantages et inconvénients, viager libre ou occupé… on vous explique tout !

Devenir propriétaire et acheter en viager : qu’est-ce que c’est ?

La vente en viager se caractérise par la vente d'un bien immobilier à un acheteur qui lui verse le prix réel du bien sous forme de rente mensuelle jusqu’à son décès. Celle-ci est prévue aux articles 1968 et suivants du Code civil. Ce type de vente vous permet de continuer à rester occupant de votre logement (usufruit) tout en vendant celui-ci.

Il existe deux types de vente en viager, libre ou occupé :

• La vente en viager libre (seulement 2 à 3 % des ventes) consiste en la vente de votre maison ou appartement où l’acquéreur pourra occuper immédiatement celui-ci. Dans la vente en viager, l’acquéreur est aussi appelé débirentier. Celui-ci pourra décider soit d’habiter le bien soit de le louer dès la signature de l’acte ;

• Dans le cas d’une vente en viager occupé, le vendeur restera dans son logement jusqu’à son décès. Cette façon d’opérer est très fréquente. En effet, le vendeur (crédirentier) se réserve un droit d’usage ou d’habitation. Cela représente près de 97 % des ventes.

Vendre en viager : pourquoi ?

Pour le crédirentier, cette manière de vendre s’apparente réellement à une retraite complémentaire. À un moment où chaque dépense est comptée, vendre sa maison ou son appartement en viager peut permettre de vivre confortablement en profitant d’un complément de revenu. Le viager permet de s’assurer une rente à vie.

La notion d’aléa est importante dans le cadre d’une vente en viager. Pour l’acheteur, il s’agit d’un contrat aléatoire. Lors de la signature de l’acte, ni le débirentier ni le crédirentier ne savent quel sera la valeur réelle du bien. En effet, le montant de celui-ci dépendra de la date du décès du vendeur. Attention, si le vendeur est malade et qu’il décède dans les 20 jours suivant l’acte de vente, la transaction sera annulée.

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Acheter un bien en viager : calcul de rente et bouquet

Le prix d’une vente en viager est généralement constituée d’une rente viagère et d’un bouquet :

• le bouquet est une somme fixe allouée au vendeur au moment de la signature de l’acte authentique. D'ordinaire, celui-ci est constitué de 20 à 30 % du prix total du bien vendu. Plus le montant du bouquet est élevé, moins les rentes seront importantes. Ce montant est à déterminer entre le vendeur et l’acheteur en fonction des possibilités financières de l’acheteur. À noter que percevoir un bouquet n’est pas obligatoire ;

• la rente est la somme encaissée par le vendeur durant le reste de sa vie. Cette somme peut être reçue de façon mensuelle, trimestrielle et même annuelle. Le calcul de la rente prend en compte différents critères tels que l’âge du vendeur et la valeur foncière du bien. Avant de réaliser le calcul de la rente, on retirera le montant du bouquet reçu au préalable. À savoir que la rente est soumise à l’impôt sur le revenu.

Attention aux litiges

Dans le cas d’une vente en viager, il est important de bien prévoir plusieurs clauses à l’intérieur du contrat liant les deux parties. En effet, l’étalement du contrat dans le temps peut donner lieu à des soucis entre le vendeur et l’acheteur.

• La revente du viager. Il arrive parfois que le débirentier souhaite revendre son bien pour de multiples raisons. Dans ce cas, celui-ci percevra un bouquet équivalent aux rentes qu’il a déjà payé. Le nouvel acheteur devra se plier au contrat initialement prévu. En cas de défaillance de paiement, l’ancien débirentier pourra être amené à s’acquitter du paiement ;

• Autre souci majeur, si l’acheteur ne paie plus les rentes. En premier lieu, il est important d’écrire une lettre de mise en demeure à celui-ci. Après cela, le vendeur pourra faire une demande de recouvrement de dettes auprès du tribunal d’instance compétent juridictionnellement. Après avoir constaté le non-paiement de la dette, le juge délivrera une injonction de payer à l’acheteur.

Généralement, lors de la vente auprès du notaire, une clause résolutoire est inscrite sur l’acte. Cette clause prévoit la résolution de la vente en cas de non-paiement des rentes. Constatée par un juge, la résolution entraîne l’annulation de la vente de manière rétroactive. Le vendeur redevient pleinement propriétaire de son bien et peut même conserver le bouquet et le total des rentes déjà perçues en guise d’indemnisation et de compensation.

Vendre en viager : un avantage financier conséquent

La vente en viager permet de disposer d’un régime fiscal très avantageux. En effet, en fonction de son âge un abattement fiscal de 30 à 70 % sera attribué :

• Si vous avez moins de 50 ans, votre imposition sera de 70 % ;
• Entre 50 et 59 ans, celle-ci diminue à 50 % ;
• 40 % entre 60 et 69 ans ;
• Vous ne serez plus imposé qu’à 30 % passé cet âge.

En bref

La vente en viager peut être une manière de vendre très intéressante pour les personnes âgées ne disposant pas d’héritiers ou possédant de faibles revenus. Véritable retraite complémentaire, la possibilité de percevoir un revenu supplémentaire sous forme de rente offre une qualité de vie plus agréable.

Dans le cadre de toutes les ventes immobilières, il est important de savoir s’entourer des bons professionnels. Une agence immobilière à votre écoute et un notaire compétent seront nécessaires dans la réalisation de votre projet. Partenaire indispensable dans la vente viagère, le notaire pourra également vous aider pour déterminer le calcul du bouquet et de la rente de votre nouveau patrimoine immobilier.