Le compromis de vente : tout ce qu'il faut savoir !

Que vous choisissiez d'investir dans un logement ou de vendre celui-ci, il est obligatoire de passer par la case signature de compromis de vente. Ce document fixe les différents accords entre vendeur et acheteur en sécurisant la vente.

Cette procédure se déroule sous la tutelle d'un notaire qui va également s'occuper de toutes les formalités nécessaires à un achat ou une vente immobilière. Trois mois après la signature de ce compromis de vente, acheteur et vendeur se retrouve une nouvelle fois pour la signature de l'acte authentique.

Définition du compromis, étapes de la procédure, délai, conditions suspensives, durée de validité… Notre agence immobilière FC Agence Sanary vous aide à comprendre cette étape indispensable dans tout acte de vente ou d'achat immobilier.

Compromis de vente : définition

Le compromis de vente est également appelé promesse synallagmatique, qui veut dire réciproque. C'est avant tout un avant contrat réalisé avant la vente définitive d'un bien immobilier. Bien plus qu'un simple accord de principe, le compromis de vente est un véritable contrat.

Ce document n'est pas imposé par la loi, en revanche il est quasiment systématiquement utilisé. En effet, celui-ci sécurise la future vente et protège les intérêts de chacune des parties au contrat.

« Le compromis de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix » (art. 1589 du Code civil). Dans ce cas, dès que l'acheteur et le vendeur se sont mis d'accord, il y a, en principe, engagement envers les deux parties. L'acquéreur peut toutefois se rétracter dans le délai légal imparti.

En théorie, si l'une des parties venait à se rétracter postérieurement à la réalisation des conditions suspensives, l'autre serait en droit de demander en justice l'exécution forcée de la vente. Cependant, cela est rarement suivi par la justice.

Comment se passe la signature d'un compromis de vente ?

Pour concrétiser le projet, l'agent immobilier (ou le notaire) réunit vendeur et acheteur afin de procéder à la lecture et à la signature dudit compromis de vente. Celui-ci est établi en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de parties.

En règle générale, l'acheteur procède à un premier paiement de 5 à 10 % du prix de vente pour montrer son engagement. Cet acompte viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte authentique de vente définitif.

À savoir : S'il arrive que l'acheteur souhaite se rétracter dans le délai imparti ou bien si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu, cet acompte sera remboursé à l'acquéreur.

Quand signer le compromis de vente ?

Signer le compromis de vente est possible seulement si les deux parties trouvent un accord. Le Code civil stipule que le compromis peut donc être signé quand l'acheteur et le vendeur se sont mis d'accord « sur le prix et sur la chose ».

Préparer la signature du compromis de vente

Le délai avant de signer le compromis de vente est généralement utilisé pour réunir tous les documents qui devront être annexés au compromis de vente au moment de la signature.

Le délai entre la signature du compromis de vente et l'acte de vente

En règle générale, plusieurs mois s'écoulent entre la signature du compromis et l'acte authentique de vente. Ce délai doit être suffisamment long pour avoir le temps de vérifier toutes les clauses suspensives telles que l'obtention du prêt ou la purge du droit de préemption et des hypothèques.

À savoir : Une moyenne de 2 à 6 mois entre la signature du compromis de vente et l'acte de vente a été remarquée, pour une durée moyenne de 3 mois.

Que contient le compromis de vente ?

Plus simplement, le compromis de vente définit donc les différentes conditions auxquelles se fera la vente.

Celui-ci doit inclure :

• la mention des deux parties (nom, prénom…) ;
• la mention du bien (ses caractéristiques, les diagnostics techniques…) ;
• le prix auquel le bien est cédé ;
• la date à laquelle le bien sera cédé ;
• les charges liées à la vente (frais d’agence, de notaire…) ;
• la répartition des charges (charge de copropriété, taxe foncière…) ;
• les conditions suspensives s'il y en a.

Les annexes au compromis de vente sont toutes aussi importantes.

Important : Demandez les diagnostics techniques (obligatoires) le plus tôt possible afin de ne pas les découvrir au moment de la signature du compromis de vente.

Les conditions suspensives du compromis de vente

Lors de la signature d'un compromis de vente, des conditions suspensives sont souvent prévues. Cela signifie que la vente sera conclue seulement si les conditions posées au préalable se réalisent.

L'obtention d’un prêt

Les parties sont dans l'obligation d'indiquer si le bien immobilier en question sera financé à l'aide d'un prêt immobilier. Généralement, le compromis stipule que si l'acheteur n'obtient pas son crédit immobilier, celui-ci ne sera pas engagé dans la vente. Cette condition doit durer au moins un mois pour permettre à l’acheteur de rechercher un prêt aux conditions souhaitées.

L'absence de servitude

Un certificat d'urbanisme (CU) doit également être ajouté à la liste des conditions suspensives. La réalisation de la vente est donc soumise à son obtention. Celui-ci précise qu’aucune restriction significative n’est susceptible de déprécier le bien ou de le rendre impropre à sa destination. Il indique également qu’il n’existe pas de servitude légale comme un droit de passage par exemple ou conventionnelle.

Quel est le délai de rétractation ?

L'acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente. Si votre rétractation survient pendant ce délai légal, le compromis deviendra donc caduc et les sommes versées par l'acquéreur devront vous être restituées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.

Passé ce délai, vous perdez l’acompte que vous avez versé au moment de la signature de l’avant-contrat (qu’il s’agisse d'un compromis ou d'une promesse de vente).

À savoir : Vous devez envoyer une lettre avec accusé de réception au vendeur pour annuler la vente sous 10 jours.

En bref

Que ce soit sur la commune de Sanary, Bandol, Saint-Cyr ou toutes les communes environnantes, la signature du compromis de vente est une étape importante lors de l'achat ou la vente de son bien immobilier.

Faites confiance à votre équipe FC Agence Sanary pour vous accompagner durant toutes vos démarches.