3 notions clés pour comprendre l’indivision

L’indivision est une situation juridique par laquelle plusieurs personnes peuvent exercer sur un bien ou un lot de biens, des droits de même nature. Dans ce cas, le droit de propriété s’applique collectivement.

Ce statut peut se retrouver dans de nombreuses circonstances. Citons par exemple l’indivision successorale, la dissolution d’un régime matrimonial communautaire (divorce), ou bien encore l’indivision des acquis d’un PACS.

Son utilisation n’est pas dénuée d'intérêt pour l'acquisition d’un bien immobilier, mais recèle malgré tout certains écueils qu’il convient d’éviter.

Comment acheter en indivision ?

Le concept de l’achat en indivision

Tout d’abord, sachez que ce principe repose sur le critère des quotes-parts, autrement appelées quotités d’achat. Elles fixent le droit de propriété de chacun des acquéreurs sur le bien concerné alors qualifié d’indivis. L’achat d’un bien en indivision est rapide, peu onéreux et exempt de formalités administratives complexes.

Qui peut acheter en indivision

Que ce soit pour s’offrir une résidence principale ou pour un investissement dans un bien immobilier locatif, tout le monde est susceptible d’employer ce procédé. Juridiquement, on distingue les situations dites légales ou conventionnelles. De manière plus pratique, on constate des achats effectués en couples ou en groupes.

• Les couples
  Il peut s’agir de partenaires d’un pacte de solidarité (PACS), d’un concubinage ou bien encore de deux époux unis sous le régime de la séparation de biens.

• Les autres catégories
  Vous pouvez également choisir d’acheter une maison en indivision avec des membres de votre famille, des amis ou bien encore des associés. La démarche et très simple et vous dispense de la création d’une société de type SCI.

Principe de quotités d’acquisitions

• Dispositions générales
  Sauf mention spécifique dans la convention d’acquisition, les indivisaires sont présumés avoir acheté le bien à parts égales. Sachez également que les acheteurs disposent d’un droit sur les revenus du bien proportionnel à leurs droits respectifs sur l’indivision. Cette disposition a pour corollaire l’obligation de contribution aux dépenses de l’indivision à proportion de la part des droits détenus.

• Méthode de calcul
  La définition des quotités doit tenir compte du financement effectif du bien (apports) ainsi que de son provisionnement prévisionnel (remboursement de prêt ou travaux). Afin d’éviter tout litige ultérieur, il est conseillé de fixer à l’avance les quotes-parts ainsi que la méthode de calcul de répartition du prix de revente.

Comment sortir d’une indivision

Principes généraux

Trois solutions s’offrent à vous si vous désirez quitter une indivision.

• Vente du bien
  C’est la méthode la plus simple. Vous devez tout d’abord faire estimer votre bien immobilier. Les bénéfices de la vente sont ensuite répartis entre les indivisaires comme nous vous expliquions au paragraphe précédent.

• Partage physique du bien
  Le patrimoine peut être scindé en plusieurs lots égaux. Chacun d’entre eux sera ensuite attribué à un des indivisaires.

• Vente des parts d’un co-indivisaire:
  Les parts peuvent être cédées à un autre indivisaire ou à un tiers. Dans le cas d’une vente à une personne extérieure à l’indivision, il est alors obligatoire d’en informer les autres ayants droits par exploit d’huissier de justice en précisant le montant de la transaction future. Ceux-ci disposent, à compter de la réception, d’un droit de préemption valable pour une durée d’un mois.

Résolution des litiges

Comme toujours, des contentieux peuvent apparaître lors de la vente d’un bien en indivision. Deux types de résolutions s’offrent ainsi aux différentes parties qui désirent casser l’indivision.

• Règlement amiable
  Dans le but d’éviter un procès civil, la résolution du litige intervient après une procédure de conciliation directe ou suite à l’intervention d’un tiers. Par la suite, une convention écrite est rédigée auprès d’un notaire. Celle-ci stipule les modalités de l’accord.

• Procédure judiciaire
  Si aucun arrangement n’est trouvé, un magistrat peut être saisi. Le président du Tribunal de grande instance peut notamment ordonner la vente d’un bien si elle est réclamée par les personnes représentant au moins deux tiers des droits indivis. Dans le cas d’un litige relatif à la réalisation de travaux ou au partage de charges, c’est au juge des référés qu’il faudra faire appel.

Vers une évolution fiscale favorable aux vendeurs

Les règles de fiscalité de la vente d’un bien indivis devraient s’assouplir prochainement.

• Un frein fiscal important
  Depuis 2011, le montant des frais d’enregistrement représente 2,5 % du montant total de la vente. Il était auparavant de 1,1 %. Ce nouveau taux, assez conséquent, constitue un obstacle pour certains propriétaires.

• Une réduction programmée
  La loi du 29 décembre 2019 relative à la modification du code des impôts prévoit « pour les partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture d'un PACS », une révision de ce taux, le portant à 1,8 % dès 2021 et 1,10 % en 2022.

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Modalités de gestion des biens indivis

Malheureusement, les règles relatives à l’administration d’un appartement en indivision ne sont pas homogènes. On distingue en effet trois types d’actes juridiques établis selon l’importance des actions entreprises pour le bien.

• Gestion individuelle
  Ce cas de figure concerne les actes dits conservatoires. Un des indivis peut prendre une décision seul, indépendamment du caractère urgent de la situation. Il pourra entre autres se prononcer sur la signature d’un contrat d’assurance ou bien encore mettre en demeure un locataire dont des loyers seraient restés impayés.

• Gestion collective majoritaire
  Cette fois-ci, ce sont les actes d’administration qui sont visés. L’avis favorable des personnes représentant les ? des droits indivis est alors nécessaire. Les autres titulaires de droits devront cependant être tenus informés par écrit des mesures qui auront été décidées. Celles-ci peuvent notamment porter sur le renouvellement en fin de contrat de bail de location, ou bien encore la vente destinées au paiement de charges ou de dettes de l’indivision.
• Gestion commune
  Les actions les plus graves, autrement appelées actes de disposition doivent faire l’objet d’un vote à l'unanimité des indivisaires. Il s’agit par exemple de la conclusion ou du renouvellement de baux de types commerciaux ou de la vente des biens immeubles.

Pour résumer, l’acquisition d’un bien en indivision comporte bon nombre d’avantages. Nous ne saurions que trop vous conseiller de vous associer à une personne en qui vous avez une entière confiance. Cela peut-être votre conjoint, un membre de votre famille ou bien encore un ami de longue date. Cependant, afin de sécuriser votre achat, il est vivement préconisé d’établir une convention d’indivision aussi précise que possible auprès d’un notaire. Enfin, si les risques encourus vous semblent inacceptables, sachez que vous avez l’opportunité d’acquérir un bien à plusieurs par le biais d’une société civile immobilière plus connue sous le nom de SCI.