Plus-value immobilière : quelle imposition ?

Vous projetez de vendre un bien immobilier dont vous êtes propriétaire et les estimations des agences sont en votre faveur ?

On vous annonce que votre maison ou votre appartement a pris de la valeur : son prix de vente est actuellement plus élevé que le prix auquel vous l’avez acheté.

Bonne nouvelle ! Mais cela suscite quelques interrogations fiscales…

Nous allons dans cet article vous aider à y voir plus clair.

Sachez avant tout que les résidences principales ne sont pas concernées par cette taxe.

Nous vous dirons ensuite dans quels cas vous n’aurez pas à payer d’impôt sur une plus-value immobilière et, si vous êtes concerné, de combien vous êtes redevable à l’administration fiscale.


Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?


Définition d’une plus-value immobilière

Au moment d’une transaction immobilière, on parle de plus-value lorsque le propriétaire vend son logement plus cher que ce qu’il l’a acheté.

La plus-value est donc la différence entre le prix d’acquisition (prix d’achat) et le prix de cession (prix de vente) du bien.


Prix d’acquisition et prix de cession d’un bien immobilier

Pour calculer le montant de votre plus-value immobilière, le prix de cession du bien sera minoré des frais que vous avez supportés au moment de la vente (les diagnostics techniques obligatoires et la TVA par exemple).

Le prix d’achat, lui, peut être majoré de certains frais d’acquisition acquittés au moment de l’achat de votre bien (par exemple les droits d’enregistrement, frais de notaire, ou encore les dépenses liées aux travaux réalisés si vous êtes propriétaire depuis plus de 5 ans).

Le montant de ces frais et taxes doit être appuyé par les justificatifs correspondants.


Qui calcule la plus-value immobilière ?

Le calcul de la plus-value est effectué par le notaire au moment de la transaction immobilière. Le paiement par le propriétaire-vendeur se fait également auprès du notaire au moment de la signature de l’acte authentique mais, celui-ci doit également mentionner cette plus-value à sa déclaration de revenus.


Les cas d’exonération de plus-value immobilière ?

Dans certains cas particuliers, vous n’aurez pas à payer d’impôt sur la plus-value immobilière, on parle d’exonération.

Voici les situations dans lesquelles les plus-values sont exonérées d’impôt :

  • si la plus-value est issue de la vente de votre résidence principale ;
  • si vous êtes retraité ou invalide et que votre revenu ne dépasse pas un seuil fixé ;
  • s’il ne s’agit pas de votre résidence principale mais, que c’est une première cession de bien immobilier ;
  • si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale les 4 dernières années avant la vente et que cet argent est injecté, sous 24 mois, pour le projet immobilier de votre future résidence principale ;
  • si vous détenez le bien depuis plus de 30 ans ;
  • si la vente se fait au profit d’organismes de logements sociaux ;
  • si le prix de vente est inférieur à 15 000 €.

Retrouvez en détail les différents cas d’exonération de la plus-value immobilière et leurs conditions spécifiques sur le site du gouvernement.


Dans quels cas paye-t-on des impôts sur une plus-value immobilière ?



Pas de plus-value immobilière, pas de taxe

Cela n’est pas toujours une évidence, mais si vous vendez votre bien immobilier, et que vous ne réalisez pas de plus-value (c'est-à-dire si vous avez acheté plus cher que ce que vous vendez) vous ne serez pas soumis à cette imposition.

En effet, les frais sont appliqués sur l’argent que vous gagnez réellement lors d'une transaction immobilière.


Les types de biens concernés par l’impôt sur les plus-values

Précédemment, nous avons vu que vous ne paierez pas d’impôts sur la plus-value si vous vendez votre résidence principale.

Cependant, un bien immobilier vendu dans les conditions suivantes sera soumis à l’imposition sur les plus-values immobilières.

C’est le cas s’il s’agit de la vente :

  • de votre résidence secondaire ;
  • d’un investissement locatif ;
  • d’un logement vacant ;
  • d’un local commercial ;
  • d’un terrain à bâtir ;
  • de parts de SCI ;
  • de parts de SCPI.

Comment calculer l’imposition sur une plus-value immobilière ?

Après avoir défini ce qu’est une plus-value immobilière, les cas d’exonérations et les situations dans lesquelles l’imposition est inévitable, nous vous détaillons ici ce que vous devrez payer exactement.


Qu’est-ce qu’un abattement ?

Comme souvent en fiscalité, vous avez le droit, avant de subir une imposition, de prétendre à un abattement fiscal.

Un abattement fiscal est un rabais sur la plus-value totale. Ce montant après abattement correspond à la plus-value imposable, c’est le montant sur lequel l’impôt sera prélevé.

Dans cette situation, il s’agit d’un abattement pour durée de détention du bien immobilier.

Voici un tableau des taux d’abattement à déduire du montant de votre plus-value, par année de détention, pour le calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux.


Source : www.service-public.fr


Exemple :

Vous vendez une maison ou un appartement que vous avez acheté il y a 15 ans, et avez réalisé une plus-value de 20 000 €.

  • Abattement pour l’impôt : 6% par an de la 6ème à la 15ème année soit 60 % (6 % x 10 ans) ? vous bénéficierez d’un abattement de 20 000 € x 60 % soit 12 000 €.

Montant imposable au titre de l’impôt sur le revenu : 8 000 € (20 000 € - 12 000 €).

  • Abattement pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6ème à la 15ème année soit 16,5 % (1,65 % x 10 ans) ? vous bénéficierez d’un abattement de 20 000 € x 16,5 % soit 3 300 €.

Montant imposable au titre des prélèvements sociaux : 16 700 € (20 000 € - 3 300 €).


Quel est le taux d’imposition à payer pour une plus-value immobilière ?

Après avoir effectué le calcul des abattements pour trouver la plus-value imposable (partie taxable), vous pourrez appliquer un taux de 19 % pour l’impôt sur les revenus et un taux de 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

Pour les biens de plus de 22 ans de détention, seuls les prélèvements sociaux sont dus et pour les logements possédés depuis plus de 30 ans, il n’y a ni imposition ni prélèvements sociaux. Pour les logements qui vous appartiennent depuis moins de 6 ans, aucun abattement n’est éligible.

Pour les plus-values d’un montant supérieur à 50 000 €, le contribuable subit une taxe supplémentaire (entre 2 % et 6 %).



Vous connaissez à présent les situations dans lesquelles vous serez redevable d’une taxation des plus-values en cas de revente, et quand vous pouvez prétendre à une exonération ou déduction.

Il est important de pouvoir anticiper les dépenses d’un projet dans son intégralité, mais rassurez-vous, le moment venu, le notaire réalisera cette opération pour vous.

Les professionnels qui vous accompagnent dans votre transaction immobilière pourront également vous aider à réaliser une première estimation du montant dont vous êtes redevable.