Investissement locatif : 3 astuces fiscales à connaître

Marché très prometteur, l’immobilier locatif attire de plus en plus d’investisseurs. En effet, investir dans la pierre est rentable et peu risqué par rapport à l’investissement en bourse : taux d’emprunt bas, fiscalité intéressante, etc.

D’ailleurs, avec l’investissement locatif, il existe des dispositifs fiscaux qui permettent de réduire l’impôt à payer et d’augmenter ses revenus.

Découvrez alors nos 3 astuces fiscales pour optimiser votre investissement locatif.

Astuce 1 : choisir le bon régime fiscal pour déclarer ses revenus fonciers

La première astuce fiscale pour votre investissement locatif est de choisir le bon régime d’imposition. En effet, il existe deux types de régimes pour déclarer vos revenus fonciers :

• Le micro-foncier (pour la location non meublée) et le micro BIC (pour la location meublée) ;
• Le régime d’imposition du réel.

Le régime micro, c’est-à-dire micro foncier et micro BIC, vous donne droit à un abattement forfaitaire respectivement de 30 % et de 50 % sur les revenus correspondant aux charges inhérentes à votre investissement locatif. La base imposable correspond donc de fait à 70 % des loyers effectivement encaissés, peu importe le montant des charges. Ce type de régime s’applique d’office tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas un seuil, 72 600 € pour le régime micro BIC et 15 000 € pour le régime micro-foncier. Si vous dépassez ce seuil, vous passez automatiquement en régime du réel. Néanmoins, vous pouvez choisir le régime du réel, même si vous remplissez toutes les conditions du régime micro, afin de payer moins d’impôt.

L’avantage du régime du réel est la possibilité de déduire de nombreuses charges de vos revenus fiscaux. Il s’agit entre autres des frais d’entretien, des frais de gardiennage, des intérêts d’emprunt, des primes d’assurance, des taxes foncières, des frais de gestion locative, des dépenses liées aux travaux de rénovation, etc. Cela permet alors de réduire le revenu imposable pour payer moins à l’Administration.

Ainsi, si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € (location meublée) ou à 72 600 € (location non meublée), essayez de comparer les deux régimes afin de savoir lequel vous convient le mieux. Ce choix est crucial étant donné que le régime choisi ne peut être modifié dans les 3 années qui suivent. Ainsi, anticipez bien le montant des charges potentiellement déductibles sur les futurs exercices. Si vous pensez avoir de nombreuses charges dépassant les 30 % ou 50 % du montant des loyers, préférez le régime réel d’imposition. Celui-ci est particulièrement intéressant si vous avez de nombreux frais récurrents à payer, un crédit non encore remboursé ou en cas de travaux d’entretien ou de rénovation dans le logement. Dans le cas contraire, restez sur le régime micro-foncier ou micro BIC.

Astuce 2 : Utiliser un mécanisme de défiscalisation sur les revenus fonciers

Le mécanisme de défiscalisation est une astuce fiscale avantageuse pour l’investissement locatif. En effet, grâce à ces dispositifs fiscaux, vous pouvez bénéficier d’une déduction d’impôt jusqu’à 85 % dans certains cas.

La loi Pinel

La loi Pinel concerne les logements non meublés, neufs, en l’état futur d’achèvement ou en rénovation. En effet, le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l’investissement réparti sur plusieurs années. Comme l’achat est plafonné à 300 000 €/an, la réduction maximale d’impôt est de 6 000 €/an. Cependant, si vous achetez plusieurs biens immobiliers au fil des ans, il est possible de cumuler les réductions d’impôt dans la limite de 10 000 €/an.

Pour accéder à cet avantage fiscal, vous devez réunir les conditions suivantes :

• Le logement doit être loué sans meuble comme résidence principale ;
• Le bien immobilier doit être situé dans une zone de tension foncière A, A bis ou B1 ;
• Le locataire doit avoir un revenu fiscal de référence inférieur aux plafonds réglementaires et ne pas être dans le même foyer fiscal que le propriétaire;
• Le loyer proposé doit être inférieur aux plafonds réglementaires.

Vous pouvez faire un engagement initial de 6 ans (prorogeable de 3 ans à 2 reprises) ou de 9 ans (prorogeable de 3 ans).

Le taux de réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement.

La loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous souhaitez investir dans les logements meublés suivants :

• Les résidences de tourisme classées ;
• Les EHPAD ;
• Les résidences pour séniors ou pour étudiants.

Pour en bénéficier, vous pouvez conclure un bail commercial entre 9 et 12 ans. Vous aurez ainsi une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du prix de revient de l’immeuble réparti sur plusieurs années. Vous pouvez également récupérer la TVA de 20 % appliquée sur le prix d’achat.

La loi Cosse

La loi Cosse s’adresse aux investisseurs locatifs qui ont signé une convention Anah depuis le 1er janvier 2017. Pour en bénéficier, vous devez vous engager à louer votre bien immobilier pendant au moins 6 ans (sans travaux) ou 9 ans (en cas de travaux). Le loyer est plafonné, mais vous bénéficiez d’un taux de réduction de 15 à 85 % en fonction du secteur choisi et de la zone d’implantation du bien. Plus les loyers sont bas, plus la réduction est importante. Ainsi, si vous avez choisi un loyer dans le secteur très social, vous pouvez bénéficier d’un taux allant jusqu’à 70 %.

Loi Malraux

Le dispositif Malraux permet d’obtenir une défiscalisation si vous réalisez des investissements locatifs dans :

• Des immeubles situés dans un secteur sauvegardé (taux de réduction d’impôt : 30 % du prix des travaux de restauration) ;
• Des immeubles situés dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (taux de réduction d’impôt : 22 % du prix des travaux).

Les travaux doivent concerner la restauration de l’immeuble en entier. Un architecte des Bâtiments de France contrôle et suit l’avancée des travaux.

Loi Denormandie

La loi Denormandie vous permet d’obtenir une réduction d’impôt si vous réalisez un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. Ce dispositif concerne uniquement certains quartiers (Commune avec ORT, zones labellisés cœur de ville). La réduction d’impôt concerne les logements anciens nécessitant des travaux d’amélioration ou des locaux transformés en habitation. Vos travaux doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération. La réduction d’impôt varie de 12 à 18 % du prix du bien en fonction de la durée d’engagement de location.

Astuce 3 : créer un déficit foncier pour payer moins d’impôt

Le déficit foncier est une astuce fiscale utilisée en investissement locatif. On parle de déficit foncier quand les charges sont supérieures aux revenus fonciers. Le résultat est donc négatif et vous payerez moins d’impôt.

Pour « créer » un déficit, vous devez cumuler les conditions suivantes :

• Être soumis au régime d’imposition du réel afin de déduire les charges conformément à la législation?;
• Avoir des charges supérieures aux recettes foncières de l’année fiscale.

Afin de réduire votre impôt, vous pouvez déduire les charges suivantes :

• Les charges liées à l’exploitation du bien ;
• La taxe foncière ;
• Les intérêts d’emprunt pour acquisition et réparation ;
• Les charges de copropriétés ;
• Les primes d’assurances ;
• Les charges locatives non récupérées au 31 décembre après le départ du locataire ;
• Les indemnités d’éviction et de relogement ;
• Les charges liées aux travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien.

En ce qui concerne les travaux, vous devez les inscrire sur la déclaration de manière détaillée : nom des entrepreneurs ou artisans, montant des dépenses, etc. Vous devez également justifier vos travaux : factures, photographies, devis… Certains travaux comme les travaux de construction et d’extension sont exclus des charges déductibles.

Pour les locations meublées, les charges déductibles sont les suivantes :

• Les intérêts d’emprunt ;
• La taxe foncière ;
• Les frais de réparation, d’entretien et d’amélioration du logement ;
• Les charges liées aux amortissements (l’immeuble et le mobilier) ;
• Les frais notariaux (sous forme de charge ou d’amortissement) ;
• Les charges courantes de copropriété (les travaux sont exclus) ;
• Les honoraires versés à des tiers (comptable…) ;
• Les primes d’assurances ;
• Les frais liés aux abonnements et aux consommations intégrées au montant du loyer si votre nom est sur la facture.

Le déficit foncier ne doit pas excéder les 10 700 €, sinon il sera reporté sur les 6 ans suivants sur l’ensemble de vos revenus ou sur 10 ans pour vos revenus fonciers.

Que ce soit sur la commune de Sanary, Bandol, Saint-Cyr ou toutes les communes environnantes, n’hésitez plus à adopter ces quelques astuces fiscales en investissement locatif pour optimiser vos revenus !