Comment calculer la rentabilité locative d’un bien ?

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? En tant qu’investisseur immobilier, il est crucial d'estimer le rendement des biens immobiliers convoités, et ce avant même de les visiter.

Ce calcul essentiel permet de vérifier la viabilité de votre projet et de concilier sécurité et rendement.

Il existe différents moyens de calculer la rentabilité de son investissement immobilier (rentabilités brut, net, net-net).

Explications de notre agence immobilière de Sanary dans cet article pour apprendre à calculer la rentabilité de son futur investissement efficacement.

Qu‘est-ce que la rentabilité locative d’un bien ?

La rentabilité locative est un indicateur très important permettant d’évaluer ce que va gagner l’investisseur avec son projet d'investissement. Exprimée en pourcentage, on peut aussi la nommer rapport locatif. Grâce à ce calcul, on pourra déterminer le ratio entre le montant total des revenus locatifs annuels et le montant de l'investissement initial.

Vous saurez ainsi précisément si votre investissement immobilier mérite d’être réalisé ou non.

Comment calculer le rendement locatif brut pour se faire une idée globale ?

Très simple à calculer, la rentabilité locative brute est essentielle pour avoir une première estimation du rendement de votre future acquisition. Elle vous permet de comparer les différents investissements mis en compétition pour trouver le plus intéressant financièrement.

La formule de calcul du rendement locatif brut est la suivante :

(montant du loyer x 12 mois) x 100 / par le prix d'acquisition (incluant les frais d'acquisition)

Voici un exemple :

Vous cherchez un ou plusieurs appartements pour investir dans l'immobilier. Votre agent immobilier vous propose un appartement place cavet, très bien situé.

Montant de l’acquisition : 100 000 euros

Loyer estimé : 700 euros

700 x 12 = 8 400 euros x 100/100 00 euros = 8,4 %

Cet appartement possède donc 8,4 % de rentabilité brute. À cela s'ajoutent les différentes charges locatives et les impôts. Attention, les charges peuvent alourdir grandement votre futur investissement. Cela n’est pas sans conséquence sur la rentabilité locative.

Pour éviter ce genre de surprise et connaître le taux de rentabilité au plus juste, vous devrez procéder au calcul de la rentabilité locative nette qui intègre la totalité des coûts à assumer en tant que propriétaire.

Rendement locatif net : le calcul le plus pertinent

La rentabilité nette est différente de la rentabilité brute. Cela est dû au fait que dans ce mode de calcul, toutes les charges supportées par le propriétaire sont ajoutées.

Nous trouverons donc :

• la taxe foncière ;
• les charges de copropriété non imputables au locataire ;
• le coût de l’entretien et des réparations relevant du propriétaire ;
• les honoraires de l’agence en cas de gestion professionnelle de votre bien immobilier ;
• vos frais de gestion personnels (déplacements, téléphone, Internet…) ;
• les cotisations de vos contrats d’assurance, tels que l’assurance propriétaire non occupant ou l’assurance loyers impayés (GLI) si vous en avez souscrit une.

En moyenne, nous pouvons considérer que le total de ces charges représente 25 % du montant des loyers perçus.

La formule de calcul du rendement net locatif est la suivante pour un investissement à 100 000 euros ayant un taux de rentabilité brut de 8,4 % :

8,4 % x (1 - 25 %) = 8,4 % x 75 % = 6,3 %

Vous avez donc 2 points de différence avec le rendement brut.

La rentabilité nette nette : un indicateur personnalisé à calculer pour acheter un bien

Afin d’obtenir une estimation de votre rendement locatif de manière encore plus précise, vous pouvez calculer le rendement net-net. Ce sera donc le rendement net de charges avec en plus le montant de votre imposition de revenus fonciers ainsi que les éventuels avantages fiscaux.

Ce pourra être le cas du :

• dispositif Pinel ;
• dispositif Censi-Bouvard,
• l’investissement Malraux,
• déficit foncier.

Le rendement locatif net-net dépend également en grande partie du profil fiscal de l’acquéreur.

Achat immobilier : qu’est-ce qu’une bonne rentabilité locative ?

Une bonne rentabilité locative dépendra surtout de vos objectifs. Le rendement locatif peut être plus ou moins élevé en fonction de nombreux critères tels que la situation du bien en vente, le prix d’achat, les éventuels travaux à effectuer, les charges, etc.

Il existe 4 niveaux de rentabilité locative :

• de 0 à 3 % : l’investissement est peu rentable. La différence entre le loyer et les mensualités du crédit immobilier sont fortes ;
• de 3 à 5,5 % : c’est une bonne moyenne. Votre effort d’épargne (différence entre le loyer et les mensualités du crédit) est faible ;
• 6 % : votre investissement est équilibré avec votre budget. Votre loyer est égal à vos mensualités ;
• au-dessus de 6 % : vous avez un cash flow positif. Votre loyer est supérieur à votre mensualité.

Dans les grandes agglomérations, la rentabilité locative est moins élevée surtout à cause des loyers importants. Cependant, en investissant dans de grandes villes, vous serez certains de louer à n’importe quel moment. La vacance locative sera ainsi moins élevée.

Les autres facteurs importants d'une bonne rentabilité

Dans le cas d’un investissement locatif, plusieurs critères importants sont à prendre en considération.

La vacance locative fait partie des risques à anticiper. Lorsqu’un locataire quitte un logement, il peut exister un temps où votre logement est inoccupé. Dans le meilleur des cas, cela ne dure que quelques semaines. Parfois cela peut être plus long avec un logement inoccupé pendant plusieurs mois voire des années. Sans locataires, vous impactez grandement votre rendement locatif.

N’hésitez pas à vous constituer une petite réserve de sécurité en cas de vacance locative trop importante.

Les travaux éventuels à venir sont également à ne pas négliger. Un nettoyage de toiture ou de la peinture dans les parties communes peuvent aussi impacter votre trésorerie.

Simulation en ligne pour vérifier la rentabilité d'un bien

Pour vous éviter de perdre du temps en calcul de rentabilité potentielle, vous pouvez utiliser des simulateurs de calcul de rentabilité en ligne. Vous gagnerez ainsi un temps non négligeable grâce à ces différents outils.

En bref

L’immobilier locatif possède un excellent rapport risque/rentabilité. Celle-ci est importante bien sûr, cependant, elle ne reste pas le seul critère de rentabilité d’un investissement durable.

La définition de ses objectifs est primordiale pour établir une stratégie gagnante dans la durée. Néanmoins, choisir un logement de bonne qualité bien situé sera à évaluer pour bien louer et bien revendre si vous le désirez.