Achat immobilier : comment réduire les frais de notaire ?

Frais d’agence, mensualités de remboursement, taxes et frais de notaire… L’achat d’un bien immobilier engendre de nombreuses dépenses qui peuvent peser lourd.

En tant qu’acheteur, vous souhaitez sûrement réduire vos coûts et faire quelques économies non négligeables. Pourquoi ne pas vous attaquer aux frais de notaire ? Ils représentent 2 à 3 % de la valeur du bien pour un logement neuf et 7 à 8 % dans l’ancien.

Il est toutefois possible de payer moins. Mais comment faire ? Lisez cet article pour découvrir les moyens de réduire vos frais de notaire.


Négociez les émoluments du notaire pour réduire les frais d’acquisition

Le premier moyen de réduire les frais de notaire est la négociation. Néanmoins, avant d’entamer vos négociations, prenez en compte que seuls les émoluments sont négociables.


Attention aux frais non négociables

L’ensemble des frais de notaire ne va pas directement dans la poche de cet officier public. Tout au contraire, 80 % des frais correspondent à des droits et taxes fixes prélevés par le notaire pour l’État ou les collectivités locales. Il s’agit, par exemple, des droits de mutation, des droits d’enregistrement, de la taxe départementale ou encore de la taxe de publicité foncière.

10 % des frais correspondent aux débours. Ce sont les frais avancés par le notaire pour votre compte : honoraires du géomètre, documents d’urbanisme, frais de cadastre, etc. Ainsi, seule une partie des frais est négociable.


Négociez les émoluments du notaire


Négociation frais notaire


Vous pouvez négocier la rémunération du notaire appelée également « émoluments ». Cette partie correspond généralement à 10 % du prix d’acquisition d’un bien immobilier.

La rémunération du notaire est fixée par un cadre légal, notamment par la loi Macron. Le calcul des frais de notaire se fait tranche par tranche, selon un taux dégressif. La loi permet toutefois au notaire d’appliquer des ristournes ou des réductions dans des conditions strictes.

Depuis le 1er janvier 2021, pour obtenir des frais de notaire réduits :

  • La transaction immobilière doit être supérieure à 100 000 euros ;
  • Le notaire doit accepter d’appliquer une réduction maximale de 20 % ;
  • Le notaire doit accepter d’appliquer cette même réduction à tous ses clients dans la même situation (bien de plus de 100 000 euros) et pour les mêmes prestations (achat immobilier).

C’est sur ce dernier point que la négociation peut être délicate. En effet, la réduction de frais n’est pas à la discrétion du client puisqu’elle doit faire l’objet d’un affichage public. Négociez toujours avant l’établissement de tout acte notarié puisque la consultation est gratuite jusqu’à la rédaction d’un acte notarié.

Si le prix d’achat de votre logement est inférieur à 100 000 euros, vous ne pouvez pas demander une réduction des émoluments. Néanmoins, dans ce cas, il existe d’autres solutions pour réduire significativement le montant des frais de notaire.


Déduisez la valeur des meubles du prix d’achat du bien immobilier


Logement meublé


En déduisant la valeur des meubles, vous pouvez également réduire les frais de notaire. Il faut toutefois respecter quelques conditions puisque cette solution comporte des limites.


Comment déduire la valeur des meubles sur le prix du bien immobilier ?

Pour bien comprendre comment appliquer cette solution, sachez que les frais de notaire ne concernent pas les meubles, mais uniquement les biens immobiliers nus. Ainsi, vous pouvez déduire le montant total du mobilier du prix d’achat du bien. C’est donc une astuce particulièrement intéressante si vous achetez un logement meublé.

Pour réduire la base de calcul de la rémunération du notaire :

  • Évaluez les meubles et les équipements mobiliers du bien acheté (appareil électroménager, cuisine équipée, abri de jardin, mobilier) ;
  • Appliquez un coefficient de vétusté au montant pour prendre en compte l’ancienneté des équipements et des meubles ;
  • Faites vous assister par le vendeur si possible puisque vous aurez besoin de factures et de prendre en compte les différentes rénovations et remises en état réalisées.

Une fois le montant arrêté, il est possible de le soustraire du prix de vente de votre maison ou de votre appartement. Pour que la déduction soit valide, veillez à indiquer séparément le prix de vente et la valeur des équipements et du mobilier sur le compromis de vente. Dans le cas contraire, la déduction est impossible.


Quelles sont les limites de la déduction de la valeur des meubles ?


Limite déduction meubles


Même si c’est une solution attrayante en cas d’achat en meublé, la déduction est limitée à 5 % du prix de vente. C’est un plafond informel qui vous permet d’éviter un éventuel contrôle fiscal. Dans les faits, les acquéreurs déduisent seulement 2 à 3 %. Toutefois, ce pourcentage permet déjà de réduire la base de calcul des frais de notaire.

Cette deuxième solution vous aide à réduire le montant de vos frais simplement. Mais si vous avez acquis un bien non meublé, il est aussi possible de soustraire vos frais d’agence du montant.


Déduisez le montant des frais d’agence du prix de vente

Si vous êtes passé par une agence immobilière pour acquérir votre logement à Sanary, vous pouvez aussi déduire les frais d’agence du prix de vente.


Les conditions pour déduire le montant des frais d’agence

Comme les frais d’agence n’apportent pas de valeur au bien immobilier, à l’instar des biens meubles, ils peuvent être déduits du prix de vente. Cela permet de réduire in fine les frais de notaire. Néanmoins, vous devez remplir quelques conditions pour en bénéficier :

  • Vous devez prévoir cette éventualité et demander à l’agence d’indiquer que les frais sont « à la charge de l’acheteur » ;
  • Le compromis de vente doit distinguer clairement le prix de vente du bien et le montant des frais d’agence ;
  • Vous devez payer directement le montant auprès de l’agence immobilière.

La plupart du temps, les annonces immobilières comportent la mention « frais d’agence inclus ». Dans ce cas, vous payez à la fois l’agence et le vendeur. Toutefois, il arrive que l’agence indique sur le mandat que les frais d’agence sont à la charge du vendeur.

Si auparavant, il était possible de faire réécrire le mandat pour le mettre au nom de l’acquéreur, actuellement ce n’est plus possible. Faites donc particulièrement attention à ce détail avant de signer l’acte de vente.


Les contraintes de la soustraction des frais d’agence

Si vous souhaitez soustraire les frais d’agence, vous devez disposer de la somme en entier. Vos revenus ou vos épargnes doivent couvrir le montant intégral. En effet, vous ne pouvez pas recourir au crédit immobilier pour le payer.

L’intervention du notaire est souvent indispensable dans une vente immobilière dans le neuf ou dans l’ancien. Grâce à ces nombreuses astuces, vous pouvez faire baisser les honoraires du notaire et réaliser quelques économies.



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